2017.11.22

カテゴリー:遺産相続相談問題

土地と建物の名義が違う場合になる経緯とは 住宅ローン編

建物1

不動産の名義は複雑です。

土地の不動産所有者と建物の不動産所有者が異なる場合があります。

 

 

土地の名義と建物の名義は同じ方が売却する場合や不動産を担保にして

お金を借りる場合、スムーズにいきます。

土地の所有者が売りたいと考えても、建物の所有者が売ることに反対すれば、

現実的に不動産は売れません。お金を借りるときにも同様のことがいえます。

 

 

:どうして土地と建物の名義が違うことになるのか その経緯 住宅ローンの関係上:

 

 

土地と建物の名義が違う人になる原因で多いのは、親の土地に子供が

家を建てることがある為です。

その際、建物を建てる際、住宅ローンを借りることになります。

この関係上で土地と建物の名義が違うということになってしまいます。

 

 

具体例としてこういうことがあります。

 

 

波平さんは世田谷区に戸建て住宅を所有しています。

波平さんが若い時に購入した家です。既に築40年は経過しています。

家族で相談して、家を建替えることを決断しました。

 

 

住宅展示場などに週末に家族で見学にいき、ハウスメーカーを決めました。

そこで一つ困ることがでてきました。それはローンの問題です。

波平は70歳代で無職でした。住宅ローンを組むのに障壁がありました。

 

 

:誰が住宅ローンを組むのか:

 

 

「マスオ」

そこで考えたのが、義理の息子のマスオさん名義で住宅ローンを組むということでした。

マスオさんは長女の夫です。波平さん家族とマスオさん家族は同居していました。

高齢の方だと長期間ローンを組むことは難しいのですが、マスオさんは40歳代で

35年ローンを組むことが可能でした。

お仕事もサラリーマンさんということで安定した収入がありました。

 

 

「サザエ」

マスオさんの妻で波平さんの長女のサザエさんで住宅ローンを組むことも考えました。

サザエさんは専業主婦をしていました。収入がありませんでした。

その関係上、住宅ローンは組めませんでした。

 

 

「カツオ」

波平さんには長男のカツオさんがいました。波平さんとしては、実子で長男である

カツオさんが住宅ローンを組んで、カツオさんの名義の建物を建ててほしいという

願望がありました。

カツオさんは30歳代で所帯を持っておりました。仕事は自営業で安定していませんでした。

自営業ということで住宅ローンが組めないことはありません。

しかし、カツオさんはすでに家族で住むマンションを所有していました。

そのマンションを購入するときに住宅ローンを組んでいました。

住宅ローンを二重で組むことはできず、カツオさんでローンを組むのは断念しました。

 

 

「ワカメ」

ワカメさんという波平さんの二女がいました。ワカメさんでも住宅ローンが

組めないか検討しました。

ワカメさんはフリーターをしており安定収入がなく、

しかも、複数の消費者金融からお金を借りていました。

住宅ローンを組めるような状況の方ではありませんでした。

 

 

「その他」

そのほかの方も検討しました。波平さんの妻のフネさんは高齢ですし、

専業主婦ですので住宅ローンは組めませんでした。

孫である、タラオさんは未成年で、まだ学生でした。

ノリスケさんという出版社勤めの方は、甥っこで家族とまでは言えない

関係ですので現実的ではありませんでした。

 

 

 

波平さん家族を総合的に判断するとマスオさんで住宅ローンを組んで、

建物を建てるのが現実的であるという結論に至りました。

 

 

義理の息子のマスオさんが住宅ローンを組み、建物代金を全額支払う。

 

 

すると建物の名義はマスオさんとなり、土地は波平さんとなります。

土地と建物の名義が違う状況になりました。

 

仮に建物代金の半分を波平が定期預金等を崩して支払った場合、

建物の半分は波平の名義になります。

建物がマスオさんと波平さんで共有ということになります。

 

 

「連帯保証人」

マスオさんが住宅ローンを組む際、土地の所有者である波平さんは

連帯保証人となります。

波平さんが高齢でも無職でも建物が建つ土地を所有しているので、

連帯保証人となり、波平さんの名義の土地には住宅ローンの抵当権が設定されます。

波平さんが亡くなって相続が開始するとこの連帯保証は相続することになります。

そのあたりも注意が必要です。

 

 

土地の名義と建物の名義が違う場合、相続が開始すると

大変なことになる場合があります。

現実、トラブルが起こることが多いです。

 

 

その場合は専門家集団の相続相談室へご相談ください。

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